未来最可能倒闭房企名单未来最可能倒闭房企名单图片

#11月财经新势力#

一夕之间又一家大型房企倒下了，这一次它是主动选择了躺平，当然这也是一种自救的方法，11月1日旭辉控股集团公告称由于公司尚无法与其于2022年10月内有还款义务的境外债务项下的所有债权人达成既可以让集团补救延迟还款问题，又同时能够维护公司最佳利益，以顾全公司所有持份者利益的协议，该公司已终止了与所有境外个别债权人或债权人团体的相关讨论，并暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。

这个公告讲得很绕嘴，但是意思很明确，就是公司现在经营遭遇到了重大问题，因此境外的债权人这个月应当还的本金和利息我暂停了，不还了，为什么不还呢？因为如果把现有的资金统统用于还债，公司的其他项目就无法推行下去了，这将引发更麻烦的一连串风险，所以就只能暂时当一回老赖不还钱了。

旭辉当然明白这样一个安排对公司带来的重大影响，所谓欠债还钱，信用对企业对个人都是非常重要的，然而到了生死存亡之际，信用也管不了那么多了。旭辉现在最重要的事情不是还债而是用现有的资金保交楼保员工利益了，当然旭辉也希望通过这样的安排能够让公司焕发一线生机，未来还有机会再继续经营，再有钱还债，为什么会走到这一步呢？

最近半年以来我国房地产业的急速下滑，相信大家都已经看到了，不光旭辉这样，旭辉说实话在民营房地产企业中那还是优等生，其他几个巨头犯过的错误它几乎都没有犯过。

然而市场形势不好，使得旭辉也只能选择躺下，按照旭辉老总此前的发言称，一方面销售极为惨淡，销售回款非常少，另一方面再融资能筹措的资金越来越少，所以几亿美元的即期债务难倒了这样一个千亿级别的大房企。

旭辉选择躺平之后，我想全国范围内现在最揪心的恐怕就是买了旭辉的房子，正在建设之中还没有收到房的业主了，此前多个大房企倒下之后产生了非常多的烂尾楼。虽然有的楼现在还没有到交工期，但是大家肯定会有这样的担忧，企业都倒了企业连欠债都还不出来了，那么它有没有资金安排后续建设，我的房子不能按期交割，如果真的形成了5年10年的烂尾，我是不是所有的钱都打了水漂？

而当全行业出现经营风险之后，我们得好好反思一下，过往房地产一路的高歌猛进是不是某个地方真的出现了问题，我们以往就讲房地产是典型的资金密集型企业，本来运营房地产对开发商的资金考验是非常大的。

作为开发商首先要通过招拍挂买得一块土地，现在核心城市的土地动辄就是几亿十几亿起价，一块土地卖个几十亿那是很正常的事，土地买下来之后你要进行建设，有很多楼盘动辄一开发就得一两年，这又是一大笔资金投入。

小的房地产企业按道理讲应当是根本玩不转才对的，然而过去10年我们有很多企业成长是极为迅速的，几年之间有的企业就从一个地方性房企成长为全国性房企，从年销售几十亿飙升到年销售几百亿甚至上千亿，为什么它们会发展得如此迅速呢？因为它们玩资金玩得好，它们特别善于拿别人的钱做自己的事。

土地买下来之后马上可以到银行去抵押换得开发贷，房子开始建设之时自己不用掏钱，由建筑施工企业带资入场，甚至什么电梯也好门窗也好统统不需要你拿钱，都由材料商来垫付，更关键的是有的楼盘真的刚打个地基就可以开始卖房了。

因为我们有房地产预售制，所以开发商可以早早地把购房者的钱统统拿过来，不管它是全款还是贷款来充配自己的资金，今天是2022年，我国很多城市的楼盘动辄会告诉你，2023年2024年甚至2025年才会交房，再把房子给消费者。

然而现在你就能拿到全部的钱，甚至对于有些开发商而言，如果资金运作的好的话，他手中的钱是非常充裕的，他一个楼盘的钱早就通通收回来了，覆盖了成本覆盖了所有银行贷款还有剩余，那么他拿剩余的钱干什么？到别的城市再去买地。

反正我现在这个房子是三年后才需要交给消费者的，我可以放慢施工进程，不用那么早把钱打给建筑商材料商，这个钱可以在我手中多赚一段时间，然后我就到别的城市别的项目再去拍地再去买地，买来的地再度抵押给银行再套得贷款，像滚雪球一样越滚越大，所以很多房企在过去这些年才能实现跨越式增长。

那个时候很多企业都在比拼一件事，比拼自己手中握有多少土地储备，但是大家别忘了，这些土地储备都是真金白银买回来的，只不过这些钱可能不是开发商的自有资金，他们可以10个锅9个盖，甚至10个锅5个盖，闪转腾挪之间充分放大杠杆，用别人的钱把自己的事业做得越来越红火。

而且还有美元债，很多开发商都会到海外去上市到海外去借款，那个年月一方面人民币对美元还不断升值，另一方面美联储没有加息，美元利率比人民币低得多，所以对于很多开发商而言，大把的借美元债，他们的利息成本比在境内跟银行借款要低得多得多。

如果再考虑到人民币升值的话，有的时候可能连利息都不用支付，因此有大量的开发商借了很多美元债包括旭辉，在房地产市场一路高歌猛进之时，这样的操作方法完全没问题，因为土地在不断增值房价在不断高涨，有的开发商真的土地拍到手，房子还没建土地就升值了一大截，他甚至可以把项目公司卖掉白赚一笔。

要知道他的钱由于人民币升值借的是美元债，利息都没有，然而当房地产进入到下行通道之后，一切逻辑都变了，谁的资金链绷得越紧谁就最先出问题，所以我们在过去一段时间看到了很多大房企出现了这样那样的问题，导致了非常多烂尾楼的产生。

而今天又轮到旭辉了，而且今年还要叠加另外一个不利因素，那就是美元，因为美国的惊天通货膨胀，所以美联储在不断地加息，今天美元的基础利率已经比我们高了，美国的按揭贷款利率也比我们高了。更关键的是美元还在不断地升值，年初1美元大概能折算6块2人民币，今天1美元峰值要折算7块3人民币了，也就是说对于那些借了美元债的房企而言它们是遭遇到了双重打击。

利率在提高汇率也在提高，这可怎么整，如果只是美元的问题还好办，无非是损失点汇率，多付点利息而已，然而最近这半年房地产的冰冻期相信大家都看到了，一方面房住不炒的思想已经越来越深入人心了，大家越发觉得房地产正在剥离金融属性，我们买房的目的是要居住而不是炒作，而不是盼着它迅速的升值。

另一方面当很多大房企倒下之后出现了很多烂尾楼，以至于很多人在买房的时候真是慎之又慎，两三年前有人会跟你讲买房的时候最好选那些大开发商全国性的开发商，历史悠久的资金雄厚的，它们是不会出现烂尾问题的。

以往那些烂尾问题真的都出现在一些地方性的小开发商身上，然而今年真的不一样，由于很多大开发商资金是全国运转的，所以它们不崩盘还好，一旦崩盘那真是全国性的，这使得很多购房者在买房的时候是更加的谨慎了。

期房更不敢买了，所以出现了恶性循环，市场越不好大家越不敢买房，越担心出现烂尾，那么房企们销售不畅融资不畅，没有足够的资金，说不准真的就倒下了。

如果房企的所有资金都是自有资金，如果房企根本就没有跟任何人借款，那么它是不会出现这个问题的，它用自己的钱去盖房子它也没有预收消费者的购房款，它可以踏踏实实的把房子盖好然后卖给消费者。

大家买房的时候心里也是踏实的，我是所见即所得，我买的是现房，这个时候哪怕房价出现点问题，但是购房者会说我买房的目的是为了居住，我又不指着它马上升值，所以房价的短期变动不会影响购房者的信心。

然而由于我们大量采用的是房地产预售制，这固然解决了开发商资金的一个重大问题，使得开发商可以近乎于无限的使用他手中的资金无限的加大杠杆，然而资金链绷得越紧，出问题的可能性就越大。

房地产上升期，谁的资金链绷得紧谁的利润率就高，谁就有可能取得超常规的发展。然而房地产下行期，谁的资金链绷得越紧谁就会第一个倒下，更悲催的是市场弥漫着恐慌和悲观情绪会使得所有资金上有问题的企业都倒下，继而这会影响所有购房者的信心。

今天如果你感觉到房价很低了，首付很低了，利率也很低了，你想去买一套房，说实话你自己都很犹豫，你犹豫的倒未必是这个房价会不会再低，我是不是买到高位了，如果你真的是自己居住的话这些事倒是可以不用太考虑，但是你犹豫的可能是我今天去买这样一个期房它会不会烂尾，它的母公司会不会躺下，要知道毕竟那么多过千亿级别的大房企都倒下了，谁又敢保证你即将要买这个房企它不会倒下呢？

大公司都会倒下更何况小公司呢？在这样一个悲观情绪逐渐蔓延之后，会有更多的消费者持币观望不敢下手，那么整个市场将会变得更加萧条，所有的房地产企业的销售都会更加的低迷。

大家回笼不了足够的资金然后资金链就会进一步绷紧，所以我们是到了一个要重新思考的时候了，是不是这一轮的房地产发展给我们了一个很大的警告那就是预售制真的可能要变革了，虽然预售制给房地产商带来了诸多便利，使他们的资金流转非常迅速，也确实在过去20年发挥了巨大的作用。

然而从今年开始，是不是消费者更喜欢买现房，起码买现房没有这样的危险，而国家层面上已经有若干城市在做试点了，取消房地产预售制未来只能卖现房，虽然这样对开发商的资金考验更大，但是它也更安全。

实际上相类似的事也在做，有很多地方政府现在正在加强资金监管，虽然你还是可以搞预售制的，你还是可以预先把购房者的钱收进来的，但是这个钱你要保证专款专用，你要放在项目公司中，你要受到当地政府和金融部门的监管。

你不能像以前那样把这个城市收上来的钱拿到另外一个城市再去买地，无限放大你的杠杆，最终埋下这些雷的不管是企业还是个人资金链绷紧，这固然是一个赚快钱的方法，但也绝对是一条充满风险之路。