运营成本运营成本包括哪些

投稿用户 • 2022年12月8日 am6:24 • 电商运营 • 阅读 129

作者：世联评估 | 首发：微信微信官方账号价值领地

资产证券化(Asset Securitization)指缺乏流动性，但预稳定现金流通过重组，资产可以转化为资本市场上转和流通证券的一种融资金融工具。

随着市场的快速发展，资产证券化底层资产不断丰富多样化，可分为债权资产、收益资产和房地产资产，其中房地产资产主要包括商业地产、经济适用房资产、工业园区等资产。

CMBS(CommercialMortgage-backed Securities)属于资产证券化的一种，是通过资产证券化过程向投资者发行的商业房地产抵押贷款建基础资产，以基础资产未来收入作为还本付息来源ABS产品。

在资产证券化分析的整个过程中，影响底层资产价值的关键因素之一是运营收入和运营成本，本文将对批发市场类CMBS项目关注运营收入和运营成本的确定。

PART01

确定经营收入

批发市场物业经营收入主要包括租金收入、物业管理费收入、交易费收入、装卸费收入进场费收入等主要收入。

1.租金收入和物业管理费

批发市场物业稀缺，区域垄断。这类物业规模大，周边地区基本没有同类物业。因此，租金收入和物业管理费收入在租赁期内根据物业租赁台账及租赁合同确定，结合历史水平和当地宏观市场，租约必须综合考虑增长率，空置率来确副业分享定。

2.交易费收入

交易费收入通常与交易量，交易价格为了便于计算，交易量、交易价格都是动态变量，不易统计，交易费收入通常会通过近年来历史平均数据来确定。

3.装卸费收入

装卸费通常是基于的不同车型在现场装卸货物，确定费用，费用的收取标准与车型和装卸时间有关。由于车型数量和装卸时间数据难以统计，装卸费收入一般通过近年来的平均历史数据确定。

4.确定入场费收入

副业资源网

入场费收入通常与卡车进场量、车型相关性较大，由于卡车进场量是动态变量，各车型收费标准不同，装卸费收入一般通过近年来的平均历史数据确定。

PART02

确定运营成本

批发市场物业的运营成本主要包括税费、管理成本、能耗、保险成本等。

副业资源项目1.税金

税主要包括增值税，城市维护建设税、教育费附加、附加地方教育费、印花税、房地产税城市土地使用税，根据国家和地方政府颁布的有关税法文件计算各种税费。

2.管理费用

管理费主要包括公司管理团队和底层资产运营团队人工成本、办公费、车辆费等，该费用通常与底层资产经营总收入成正相关，因此该费用通常是通过近年来与总经营收入的平均比例来确定的。

3.销售费用

销售费用主要包括招商、广告、品牌管理、营销等费用，该费用通常与底层资产经营总收入成正相关，因此该费用通常是通过近年来与总经营收入的平均比例来确定的。

4.能耗

能源消耗主要包括底层资产公共区域和自用两部分，一般按照地方政府规定的统一标准支付，如果底层资产公共区域和自用部分变化不大，年度费用不会有太大变化，为了方便计算，近年来一般通过历史平均数据确定。

5.保险费

保险费一般根据底层资产购买财产一切险确定合同记录的金额。

批发市场类CMBS项目的运营收入和运营成本是影响基础资产的关键因素，也是核心和外部核心需要关注的数据。因此，在整个分析过程中，需要合理、客观地反映基础资产的真实运营水平。

本文作者：世联评估，全国领先的土地房地产资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等待国际学会资格，致力于专业持续领先，从前瞻性的角度深入解读房地产市场，内容首发价值领地公共账户，原创精彩！如果您需要转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。

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