实操盘实盘操作经验

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!


北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好,很有幸能加入知识星球,帮助我从底层逻辑更好的理解如何买房!我和老婆在11年购买了通州富力金禧的86平两居,目前名下就这一套房没有贷款。现在孩子5岁了,明年上小学,和老婆商量准备在西城买套老破小学区,首付预算500+(不考虑置换)

1、展览路街道、陶白老破小750左右,学区中等,居住体验很一般,最担心的是学区溢价部分的风险。2、广外片的房子普遍较老西城新,户型体验也更好,同等价位可以有更好选择,学区溢价没有那么高。3、想给孩子一个好的学区,又担心老破小的未来贬值风险和流通性,很纠结。希望京总1、能多多从西城学区购房的角度给予指点;2、如果单纯考虑投资的话改如何选择;

A:回答:您好,感谢信任!1、关于学区房未来的趋势以及我的建议,我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房其实就是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的;因此我们可以得到一个结论就是;学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,

从当下以及未来高层的方向看,学区这个概念会被持续弱化,各项政策的组合拳大家也都看在眼里,现在在去搏学区房风险其实很大,整个东西海我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;比如金融街中海凯旋,万柳的万城华府万柳书院、碧水云天等这些“大家认为学区溢价很高的房产”其实背后的逻辑并不是大家所想,

中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力,但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下,只有少量的次新或者品质改善产品,就会成为这个区域人人都追捧的楼盘,从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋的高价格,其他盘一样,

2、关于选筹上,西城海淀东城这三个区域,我是不建议买溢价过高的学区房,尤其是老旧小区,如果被政策针对,下跌现象很严重,容易买在顶部,如果要买建议买个小的,风险相对较小,从这几个板块看,广外更稳健,虽然学区属于西城中等,但区域价值相对牢靠,有丽泽的辐射,整体房价的保值增值性更有保障,这个板块无论是投资还是兼顾上学都是西城比较值得关注的一个区域,你们通州富力金禧选筹的很好,继续持有的同时不要踩坑即可,祝一切顺利!


Q:提问:京总您好,京户未婚女性,首房首贷,现金预算300w左右,个人收入可贷款303,总预算600左右。有几个问题麻烦您费心:1.家里分散在小城市和环上海还有两处房产不好卖,父母很纠结要不要降价出售,是否该劝他们抓紧出售全用于北京的购房2.在金融街复兴门上班。总预算不足,作为上车盘,

看了几个区域:西直门小西天片区(一居或小两居),双井百环九龙(较大两居),西城广外(一居)主要考虑投资属性,买房后还是先对外出租。3.男友单位可以小孩上学政保(金融街片区),但这两年可能要求孩子出生名下无房才可以,打算3-4年以后生小孩,如果金融街的学区和购房上车二者必须选一个;您如何建议呢?非常感谢京总的宝贵时间

A:回答:您好,感谢信任!1、建议抛售小城市的住宅,如果不好卖可以适当折一些价格,这些环核心城市本地缺乏优质产业支撑,虹吸效应会让这些城市的经济发展越来越难,核心城市有大量的就业人口,新增人口最初来到这些城市需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值就会提升,只要持续印钞,核心城市核心位置的房子会一直上涨,卖掉不住的房子布局核心城市是当下的趋势;

2、主要考虑投资属性,600左右的预算小西天、广外很难淘到好房源,过户后直接出租不如淘淘亦庄的万科金域东郡、朝青的华纺易城、青年汇佳园、望京首开知语城、澳洲康都;如果能处理掉外地的房产可以把资源全部集中在本次购房上,这些楼盘都是区域的核心位置优质楼盘,认真淘一淘笋盘只要选的房源没有硬伤,吃到板块红利很轻松;

3、金融街的学区属于稀缺资源,这种资源如果不利用很可惜,但如果为了学区付出溢价又有风险;两者都可兼顾,婚后户口不要在一个本上,计划买入的房子放在女方名下,孩子出生户口跟男方上户口;孩子上学前办一个“离婚”即可;或者结婚时暂不领证,孩子上学后再补,除了事业上的收入,利用房产让财产保值升值是每一个家庭的必修课,未来给孩子的资源也更多;孩子上学选择问题是以后的事;当下把需要做的做好即可;祝一切顺利!


Q:提问:房总你好, 看到你的公众号,目前正考虑换房,想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居,孩子已在西城上学,我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住,想换一个三居(或能改三居的两居),希望自住,因为7-10年内肯定都在西城上学和工作,所以最好是在现在房子的周边。资金方面,因为已经是二套,要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆,预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1:同小区置换一个两居(改三居),优点是环境熟悉,上学工作都方便。同时也还在西城,感觉保值性还可以。缺点,不是正规三居总是有点不方便的。首付大

方案2:卖现有房子先租房,再选合适的期房,目前看过丽泽附近的端礼著,北京瑞府和悦府。优点,新房正规三居,满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台,感觉丽泽的利好预期已经出尽,上千万的房子总是担心高位站岗。

方案3:卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调,金泰丽湾保利百合。实际看过,感觉炒得有点高,房子质量和配套不能支撑这个价格。另外,也看过嘉莲苑,户型还可以,价格也没有前面三个炒,西城丰台交接,位置很近。缺点:没有小区环境,靠近马路,窗户外面就是学校,真正的“学景房”

A:回答:您好,感谢信任!1、总价过高布局丰台不划算,这些新盘价格很高,未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价,不是说丰台有钱人少,没生活没教育没产业,稍微有几个钱的都会搬出这个区域,价格越高流通性越差,跟位置户型楼盘新旧程度没有关系,六七百或者七八百还可。

2、往菜户营和西局换不如留在原本的区域了,从位置上马连道比这两个更优,格调北欧常青藤都是区域内很好的盘,丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子,而这个区域品质盘一片,口碑和居住环境也优于菜户营西局,格调正规的三居室1500-1700之间,接近150平的三居,无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700,加800左右的杠杆拿三居很稳健,

关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关,不明白可私信我;)这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的,第一不会出现大幅度下跌行情,而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型,长期持有非常安全,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!


Q:提问:京总,您好~我的情况是这样的,明年准备跟男朋友结婚,我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房,他妈妈希望我们能在他家附近买个房子,后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右,后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘,看了一圈,但目前建发实在没有好的楼层可选,其他几个都不是太满意,而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案,1、借款200w左右,买金域华府,但是金域现在价格太高了,想听您分析下;2、等6004、6005出来可以看看,G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见,海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢?我们目前虽然也在租房子,但也就算是半刚需,我家里还有其他房子可以住,但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区,回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业,就业吸引人口,人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观,凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!


Q:提问:京总,你好,现在有个特别急的买房事情咨询一下,工作在朝阳,考虑孩子明年上小学,我家外地有贷款记录,在北京就只能按照二套买房了,有现金600多,近2个月各种请假看房,综合考虑性价比有两个选择,这两个地点都是800多w的:一个是望京的利泽西园建筑面积106平,属于老房子了,小学初中对口的是望京陈经伦分校;还有一个就是东坝奥林匹克花园建筑面积125平,对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学,中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区,今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校;

这两套房都在我们的总预算内,首先我们主要考虑两个孩子上学问题,其次考虑未来房子的保值增值空间:1、望京是由于阿里总部在附近,不知道还有没有增值保值空间,也不知道望京是不是有溢价,是不是房价会下降;2、东坝小学不如望京陈经纶,居住要比望京这老房子要强很多,我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子,而且听中介说万达和地铁都是明后年开,也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津,在此特别感谢

A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展,呈现的结果就是房价逐步上涨,老破小的价格基本上接近次新,品质楼盘更是脱离刚需承受范围,而城乡结合部的价格只有核心区的一半,就会有一部分人群不愿意在主城区上车,把方向锁定稍远一些的城乡区域

用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房,城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候,这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好,加上开发商炒作拉动,短期就会存在暴涨的可能性,这种位置的房子表面看的是价格,而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的,买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;

其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源,这三个指标最重要的是地段和楼盘,地段决定未来的天花板有多高,楼盘决定着成长空间有多大,这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.

好地段的特征是;高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.品质看的是两个方面,一个是楼盘品质,一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业,区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高,但是地段一般,缺乏购买力支撑.有的地段不错,但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内,距离国贸近在咫尺,但整个区域的房子常年跑输大盘,涨幅还没有五环外的高,核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!


Q:提问:京总您好,看了您的文章我深受启发。想和您聊聊选房的事。个人情况:1. 本人小镇做题家,33岁,京户,家庭年收入100。老大两岁多,明年上幼儿园。即将迎来二胎2. 19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了,顶层爬起来确实不太方便。

3. 目前如果房子卖掉,加上父母把老家两套空置房卖掉,大概能有个300多万吧,杂七杂八的再凑凑,估计能看550左右的房子。4. 国家目前出免个税政策,对我这种满二的房子是个利好。需求如下:1. 因为有两个孩子,就想着给孩子搞个差不多的学校,石佛营这边的学校实在是太烂了;

2. 本人从事互联网行业,换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3. 学区房的价格太高,我这个钱只能搞个一居室,然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定,对我来讲是个很大的挑战。4. 房子最好带电梯,不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战

选房策略:看了看房子,想在亚运村板块买房,主看安慧里,其次看安慧北里秀园。1. 安慧里我之前租房的时候住过,那边的社区是真的不错,有个1.2w平米大花园,老人带孩子很方便,省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友,在那边不孤单。但是那边小学相对次一些,初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些,可以上陈经纶嘉铭分校,可以九年一贯了。但那边没啥小区环境,我的钱只能买到该小区比较次的房子。3. 交通上的话感觉安慧里好些纠结的点:

1. 从选板块来看:亚运村这几年也没啥大的改变了,产业也很一般,感觉保值性还可以,但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好,我住这一年多,朝阳站、万象汇、老旧小区改造,修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来,3号线会开通,我感觉这边还有继续成长的空间。

2. 从选小区来看。安慧里的房子都偏老,而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹,缺点也是热闹(很乱),人员构成也比较乱。我认为,这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些,但是这边房子确实太贵了, 我这个预算只能买到那边流通性的差的房子,实在不敢接盘。我在这里想问的是:1. 我现在这个情况,出房合适不合适?2. 我选亚运村这个板块到底好还是不好呢? 有没有更优的选择呢?3. 假设我选了亚运村,我选安慧里的话到底对不对呢?

A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,石佛营东里年代较旧,而石佛营区域内有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格相近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特征要么选大悦城附近的次新商品房,如果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争优势很匮乏,所以行情一直不是很好;价格也不怎么涨;

2、亚运村虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价值;

3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,

东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问


Q:提问:京总好,翻了您星球不少文章,最近自己又看了几圈房,预算2000,加杠杆可到2500,因为一直住在朝阳,也没学区要求,所以主要在考虑望京和太阳宫。您指出无学区更建议望京,我很认同,但这点是不是更适用于某预算区间,比如2500w以下客群,另有几点不解;一是关于学区溢价,是否可以认为太阳公园的三室以上户型,没多少溢价,算了下大户型租售比,感觉不低和望京几个标杆盘也差不太多

二是板块方面 太阳宫可以辐射到国贸甚至海淀的一些客群,尤其无京籍的,(新北苑就有不少海淀的客群,感觉太阳宫交通也勉强可以够到),说这个因为觉得望京太吃本地产业,互联网行业现在有不确定性,谁知道十年后是不是还能养出一批推的动那时更高房价的人群,另外望京更有实力的人群,会溢出到哪里,可以认为太阳宫的天花板可能更高吗

三 看到太阳公元这轮涨幅有些停滞,原因是什么?多校?新盘?一方面觉得太阳公元没有对标,去望京看时那边链家的都在说保利对标的是太阳宫;一方面又看到太阳宫滞涨,感觉您也偏向于望京,心里没底。谢!

A:回答:您好,1、太阳宫和望京相比,太阳宫应该说比望京更高一个级别,太阳宫属于朝阳的标杆区域,可以和海淀的万柳做比较,两个区域都有学区,而这两个区域的学区属于锦上添花附加价值,把学区摘掉,真正的价值主要是地段的稀缺性,太阳宫处于三环到四环之间,贯穿于望京和CBD之间,也属于朝阳闹市中的核心,太阳宫在望京崛起前已经发展较好,国贸以北有断层缺陷,国贸以南比较优质的区域大望路、双井;

以北到三元桥无优质商圈,全是老房子+写字楼混为一体,居住体验大打折扣,东边是朝阳公园,豪宅盘扎堆品质次新均为大户型,所以门槛较高,太阳宫以南三环内均为老社区,东北方向是不争气的酒仙桥,西侧比较好的是奥森板块,所以太阳宫在市场上的优势很凸显,向北向南都吸收到高端改善客群,望京分为望京东、西、北和南,发展最好的是望京东,标杆楼盘保利中央公园融科橄榄城,远洋万和,准确说能和太阳宫做对比是望京东,而不是全部望京,预算2000或者+杠杆到2500,首选的是这两个区域内的霸盘,这些霸盘主要的稀缺性是综合素质都很过硬,好地段好位置好楼盘好户型;天花板会比较高

2、望京目前的著名企业分布为奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程美团、360;这些企业的吸金力度在市场上属于天花板级别的,有正在发展的,有已经发展成熟的,也有正在走下坡路的,市场永远只有一个法则汰弱留强,永远都会有阵亡的,也有冲出来新兴,这些公司的特性是只要踩中风口期可以一夜之间崛起,崛起之后能红几年是个未知,而望京的主要价值是“聚焦”,现阶段只有“聚焦”价值才稳定,发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合标志性的区域;整体安全系数相对高一些;

3、太阳公元这轮涨幅停滞的原因是前面几轮涨势过快,北京所有的优质地段经过上涨周期回调属于正常现象,一般涨30%回调5%-10%属于正常现象,不会大起大落,涨50%回调50%的区域存在炒作现象,其次跟区域内新盘有关;整体2000-2500选太阳宫的标杆盘和望京的标杆盘都可;祝一切顺利!


北京跑赢大盘的房子不超过20%
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