代销模式代销方式是什么意思

关注：

代销模式代销方式是什么意思

原报告

观点指数

敏感数字，追本溯源，解读房地产深层次脉络。坚持行业，揭示行业整体发展规律。

摘要：停车位代销业务可以使在手现金获得比普通投资和银行存款更高的回报率，也可以在一定程度上增加收入和利润水平。

观点指数自房地产低压发酵以来，房地产公司与相关房地产企业签订停车位销售协议的案例显著增加。虽然物业企业有停车位销售业务的自然禀赋，但这类业务不能仅仅看作物企业的业务发展。

一般来说，物业企业的停车位销售主要分为两种模式。一是直接从相关开发商即物业资产持有人处购买停车位的使用权或产权，然后进行租赁和销售活动；二是支付停车位价值一定比例的保证金，取得独家销售权。

目前，物业企业在停车位代销业务中仍无法摆脱利益转移的嫌疑。主流的商业模式更像是开发商将物业去除的风险部分转移到物业企业。

对后者来说，虽然可以贡献一定的收入和利润，但巨额存款也会占用大量的现金，影响物业企业的战略规划。

两种车位代销模式

停车位分散一直是房地产销售的难点和痛点，尤其是在一线和二线城市。房屋清理后，开发商相关职能人员撤离，停车位销售难度较大；物业公司与业主有充分的长期日常接触，在停车位销售方面具有独特的优势。

一般来说，停车位销售业务将被物业公司归类为社区增值服务业务线，也是经纪业务的重要组成部分。由于停车位销售业务门槛低，利润率高，也可以帮助开发商转型，停车位销售业务数量不少。

自房地产低压蔓延以来，房地产公司与相关房地产企业签订停车位销售协议的案例显著增加，但这不是一个积极的信号，因为相应的框架协议它通常包向相关房地产企业支付大量现金的条款，市场批评有可能向房地产企业转移伪装资金。

具体来说，物业企业与相关房地产企业签订的停车位框架协议主要有两种模式。一是物业公司利用现金直接向相关房地产企业购买停车位的使用权或产权，然后进行销售和付款。目前主要有中海物业滨江服务采用这种模式。

这种模式更接近重资产业务将承担去资产化和资产价格波动的风险，这与物业企业轻资产的经营理念背道而驰。然而，这种模式产生的停车位销售收入以销售额计入，利润率会更高，也会显著提高企业的收入水平。

代销模式代销方式是什么意思

另一种更常见的模式是，物业企业为了获得停车位代销权，向房地产企业支付可退还的押金。一般来说，押金占停车位销售价值的30%-40%之间，但每年的实际支付金额对物业公司来说仍然是一个很大的数字如，保利物业今年支付保利发展车位代销的保证金金额高达30亿元，占2022年中期在手现金的57.4%。

在会计处理方面，由于物业公司通常不持有完整的产权，不采用传统的重资产模式购买资产或账面库存销售，只有停车位代理销售，因此在财务收入确认中，只有停车位佣金，而不是停车位整体销售，反映整体收入规模较低。

相比之下，存款模式相对较好。首先，物业企业的收入主要是销售佣金，不必承担过多资产价格波动的风险；第二，存款仅占停车位市值的一部分，退款结算周期不长。即使协议方无法退还存款，物业企业也有足够的后续应对计划。

此外，支付可退还巨额存款的停车位代销模式将显著增加企业应收款，今年中报部分物企激增的应收账款与此有关。

中海地产代销业务

由于上市物业企业基本没有披露停车位销售业务的相关数据，目前只有中海物业的停车位销售业务信息相对详细，和中海发展与中海宏阳合作开展车位代销业务多年。

因此，本文以中海物业为样本，阐述了物业企业停车位代销业务的一些特点。

代销模式代销方式是什么意思

自2018年以来，中海地产一直从事停车位销售业务，但直到2021年才在该业务领域取得重大进展。2021年板块收入比去年增长了10.9倍，超过2.3亿港元。今年上半年，其停车位销售总收入为1.08亿港元，同比增长55.1%。

今年9月5日，中海地产与中海发展、中海宏阳续签停车位框架协议。本协议规定，中海地产每年向关联方购买停车位的协议总额为9亿港元，三年最高可达27亿港元，与之前的协议一致。

代销模式代销方式是什么意思

截至2022年6月30日，中海地产过去三年购买停车位使用权的实际总成本约为10.78亿港元。然而，按成本计算的停车位库存仍然约为9.84亿港元，这表明分散化并不理想。在今年的业绩新闻发布会上，中海地产管理层表示，该公司计划在五年内收回资金。

利润方面，上半年中海物业停车位销售业务净利润2910万港元，净利率约为27.04%，而中海地产平均净利率约为9%，停车位代销业务的利润率远高于其他业务。

截至2022年6月30日，中海地产车位存货约9.84亿港元，截至上一年期上海银行同业拆迁利率约为2%。如果作为无风险利率的参考，中海地产收购停车位资金的回报率远高于无风险利率，有利于提高闲置资金的使用效率，但占用的资金也可能影响物业企业自身的战略投资计划。

在这一轮房地产调整中，与民营房地产企业相比，中海地产相关房地产企业面临的行业压力要小得多，但这并不意味着流动性一直保持平稳。

此外，物业企业还必须承担资产停车位价格波动以现金购买停车位产权和使用权的风险，仍然不是物业企业处理闲置资金的高质量手段。

物业企业视角下的业务健康

最近，以存款或存款的形式向相关房地产企业支付高现金，以获得停车位销售权的物业企业数量显著增加。

观点指数认为，这不仅是物业企业开始新业务的发展，也是对相关房地产企业救助的考虑。

停车位代销业务对物业企业和房地产企业的影响是双向的，房地产企业可以获得宝贵的，即期无息现金流，物业公司的停车位销售业务也可以帮助房地产企业实现更快的资产去化。

从物业企业的角度来看，停车位代销业务可以使手头现金获得比普通投资和银行存款更高的回报率，并在一定程度上提高收入和利润水平。

然而，虽然会计处理在不同的模式下会有所不同，但业务的本质仍然倾向于重资产业务。特别是在存款模式下，占用了大量的现金。

同时，物业企业的利润（佣金）在很大程度上取决于房地产开发商的利润，而目前的房地产开发商，特别是私地产企业的资金可能不畅通。

此外，支付的巨额存款也意味着对物业企业的巨大压力。例如，今年，康桥岳生活发布了违反上市规则的公告，因为它未能向关联方全额支付停车位销售协议的存款。

综上所述，从物业企业的角度来看，目前的停车位销售业务模式类似于开发商将物业风险部分转移到物业企业，物业企业承担轻资产经营企业不应承担的风险，涉嫌利益转移；巨额存款将占用大量现金影响战略规划，不能视为健康的商业模式。

代销模式代销方式是什么意思

今天的文章就分享到这里，如果你也网赚副业项目感兴趣，可以添加维信：beng6655 备注：副业！

本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容，请发送邮件至 526323532@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
如若转载，请注明出处：https://www.haoxue2.com/6873.html

代销模式代销方式是什么意思

相关推荐